中房(fáng)網訊（蘇曉/文）繼9月23日，長沙提出調整土地推介方式，今後不再按年度批次推介土地，更改為(wèi)年度常态化更新後，10月28日，南昌“力争”退出集中供地，正式打響退出集中供地第一槍。

  據悉，10月28日，江西省住建廳發布《關于住房(fáng)城鄉建設領域落實強省會(huì)戰略支持南昌城市高(gāo)質量發展的若幹政策措施》提出，将協調省自然資源廳積極争取國家(jiā)有(yǒu)關部委支持，力争将南昌從“集中供地”城市名單中調出。不過值得(de)注意的是，此後查詢江西省住建廳網站(zhàn)，已經沒有(yǒu)該政策的相關信息。

  事實上(shàng)，今年以來(lái)，部分城市盡管沒有(yǒu)明(míng)确提出退出集中供地，但(dàn)實際上(shàng)已經對全年集中供地的批次進行(xíng)了适當調整，不再嚴格執行(xíng)“全年三次”。如武漢9月21日發布《關于進一步全力做(zuò)好我市集中供地有(yǒu)關工作(zuò)的通(tōng)知》明(míng)确，在9月、10月、11月連續安排三個(gè)批次集中供地，全年集中供地将會(huì)達到6次。

  而早在今年年初的時(shí)候，北京、青島、武漢、重慶、濟南、廈門(mén)、蘇州、鄭州8城均已明(míng)确表示全年供地将分四個(gè)批次進行(xíng)。與此同時(shí)，随着時(shí)間(jiān)的推移，越來(lái)越多(duō)的城市也在不斷加入。截至目前，無錫、蘇州已完成第四批集中土拍，北京、上(shàng)海、深圳、杭州、武漢、南京、長沙、天津等地也已推出了第四批次集中供地公告。

  去年伊始的集中供地制(zhì)度，今年多(duō)地正在靈活調整。

  集中供地原有(yǒu)效應減弱

  去年2月末，22個(gè)重點城市開(kāi)始實行(xíng)“兩集中”供地模式，即全年将分3批次集中統一實施招拍挂土地出讓活動。彼時(shí)，房(fáng)地産市場(chǎng)表現過熱，推行(xíng)這一政策的目的在于穩定樓市、控制(zhì)地價。值得(de)注意的是，除22城外，去年徐州、西安、南昌、東莞、金華、溫州等城也自發加入了“兩集中”供地的隊伍。而從去年土拍的實際情況來(lái)看，集中供地政策确實起到了一定的穩地價效果。

  不過，今年以來(lái)，随着房(fáng)地産市場(chǎng)不斷下行(xíng)，房(fáng)企資金壓力加劇(jù)，投資意願減弱，土地市場(chǎng)也明(míng)顯遇冷。國家(jiā)統計(jì)局數(shù)據顯示，今年1-9月份，全國房(fáng)地産開(kāi)發投資103559億元，同比下降8.0%，降幅擴大(dà)0.6個(gè)百分點；至此，開(kāi)發投資累計(jì)同比連續18個(gè)月收窄，其中連續6個(gè)月同比呈現負增長态勢。從累計(jì)數(shù)據上(shàng)看，今年房(fáng)企投資意願仍處于低(dī)位，整體(tǐ)投資信心并沒有(yǒu)恢複。

  從今年集中土拍的整體(tǐ)表現來(lái)看，溢價率下行(xíng)、地塊底價成交現象也在逐漸增多(duō)。

  如此次申請(qǐng)退出集中供地的南昌，2022年計(jì)劃供應土地25280畝，經曆了前兩輪集中土拍遇冷後，其土地供應計(jì)劃完成率僅為(wèi)25.6%，且多(duō)數(shù)地塊以底價成交為(wèi)主。而在10月11日的第三批集中土拍中，其推出的22宗涉宅地塊有(yǒu)12宗因無人(rén)出價流拍，流拍率高(gāo)達55%。

  據中房(fáng)網此前統計(jì)，2022年重點22城首批集中供地整體(tǐ)溢價率約為(wèi)4%，第二批集中供地的整體(tǐ)溢價率僅為(wèi)3.05%，而從近期已完成第三批和(hé)第四批集中供地的城市表現來(lái)看，底價成交和(hé)低(dī)溢價率仍在延續。如濟南第三批集中供地18宗地塊全部底價成交、無錫11宗地塊均底價成交，武漢平均溢價率為(wèi)0.1%，天津0.13%、廈門(mén)0.17%、廣州0.5%……近日已完成第四批集中供地的無錫和(hé)蘇州所有(yǒu)地塊也均底價成交。

  土地市場(chǎng)持續低(dī)迷下，若繼續保持此前的集中供地模式，非但(dàn)不能發揮應有(yǒu)效應，土拍效率也将大(dà)打折扣。

  諸葛找房(fáng)數(shù)據研究中心首席分析師(shī)王小(xiǎo)嫱指出，今年國企、央企以及城投拿(ná)地的比重進一步上(shàng)升，民營房(fáng)企拿(ná)地意願不高(gāo)，集中供地對企業的資金流要求較高(gāo)，集中供地政策發揮的效應降低(dī)。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，集中供地政策落實到目前，出現了一些(xiē)新情況。而目前集中供地的模式，和(hé)穩地價的關系反而少(shǎo)了，更多(duō)體(tǐ)現為(wèi)各地加大(dà)土地供應、确保土地出讓金穩定的導向。

  集中供地進入因城施策階段

  在相關業內(nèi)人(rén)士看來(lái)，盡管集中供地制(zhì)度實施兩年時(shí)間(jiān)不到，但(dàn)在市場(chǎng)環境發生(shēng)重大(dà)變化的局面下，集中供地出現優化調整是正常的。

  嚴躍進表示，集中供地、三道(dào)紅線和(hé)房(fáng)貸集中度政策都是此前房(fáng)地産市場(chǎng)過熱時(shí)候出台的措施，而當前房(fáng)地産大(dà)環境出現了變化，對于此類政策提出調整，吻合了市場(chǎng)化導向，也體(tǐ)現了“一城一策”的重要決策。

  一位華東區(qū)房(fáng)企投拓人(rén)士坦言，對企業來(lái)說，常态化供地可(kě)以使得(de)拿(ná)地更加靈活。集中供地需要企業在短(duǎn)時(shí)間(jiān)內(nèi)籌措到大(dà)量的資金，資金壓力較大(dà)。“有(yǒu)時(shí)不參加集中供地不是地塊不好，而是銷售回款還(hái)沒到賬。”

  王小(xiǎo)嫱亦表示，在當前土地市場(chǎng)低(dī)溫運行(xíng)背景下，預計(jì)後續其他城市也會(huì)根據市場(chǎng)情況對當地的土拍模式進行(xíng)調整，集中供地進入因城施策階段。

  中房(fáng)研協近日發布的一份報告指出，在當前市場(chǎng)下行(xíng)和(hé)庫存增加壓力下，集中供地或會(huì)加大(dà)部分城市土地流拍現象，使得(de)土地市場(chǎng)形勢更為(wèi)低(dī)迷，也導緻市場(chǎng)對于樓市未來(lái)預期更為(wèi)悲觀。因而，現階段需要落實地方的屬地責任，政策的及時(shí)介入可(kě)以穩定住市場(chǎng)的預期和(hé)信心。當前全國土地市場(chǎng)熱度還(hái)在下滑，但(dàn)不同區(qū)域不同城市之間(jiān)土拍熱度分化較大(dà)，因此多(duō)地階段性調整集中供地政策是必要的，同時(shí)因地制(zhì)宜調整供地模式也是促進房(fáng)地産業健康發展和(hé)良性循環的重要舉措。